حاسبة ومولد جدول معاملات البناء والمساحات البيعية (FAR & BUA Schedule)
أداة دراسات الجدوى المعمارية والعقارية: توزيع مسطحات الأدوار (BUA)، فصل المساحات الخاضعة لـ FAR عن المستثناة، حساب المساحات البيعية الصافية (NSA)، ونسب الكفاءة وتصدير مذكرة الاعتماد A4.
بيانات الأرض والمحددات النظامية والتطويرية
جدول توزيع مسطحات الأدوار واحتساب FAR و NSA (Floor Area Matrix)
إضافة وتعديل أدوار المشروع، تحديد شمولية الـ FAR، واحتساب المساحات البيعية الصافية ونسب التحميل
| منسوب الدور | الاستخدام الوظيفي والمحتوى | المسطح الإجمالي GFA (م²) | الخضوع لمعامل FAR | المساحة المحتسبة FAR (م²) | نسبة الخدمات / التحميل | المساحة البيعية الصافية NSA (م²) | كفاءة الدور | إجراء |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإجمالي الكلي للمشروع: | 0 م² | 0 م² | 0 م² | 0% | ||||
| منسوب الدور | الاستخدام الوظيفي | إجمالي المسطح GFA | الخضوع لـ FAR | المحسوب في FAR | نسبة التحميل | البيعي الصافي NSA | الكفاءة |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإجمالي الكلي للمشروع: | 0 م² | - | 0 م² | - | 0 م² | 0% | |
أصول حساب معاملات البناء (FAR) والمسطحات البيعية (NSA)
يُعد معامل البناء (FAR) الركيزة الأولى في تقييم الأراضي الاستثمارية وتحديد العائد المالي للمشروع العقاري؛ حيث يحدد بدقة الحد الأقصى للمتر المربع المسموح بيعه أو تأجيره، ويساعد المطورين على تجنب التكاليف الرأسمالية غير المستردة.
معامل البناء (FAR)
FAR = Total Chargeable BUA / Plot Area
يقيس كثافة البناء المسموحة فوق الأرض. يُستثنى منه قانونياً مواقف البدرومات، وغرف الخدمات الفنية، والمصاعد وسلالم الهروب.
المساحة البيعية الصافية (NSA)
NSA = GFA × (1 - Loading Ratio)
المساحة الصافية التي يدفع العميل قيمتها، وتتراوح نسبة التحميل (Loading Ratio) للخدمات والممرات بين 15% للسكني إلى 22% للأبراج الإدارية.
بصمة الأرضي (Ground Footprint)
Footprint % = (GF Area / Plot Area) × 100
تحدد الحد الأقصى لمساحة المبنى في الدور الأرضي بعد تطبيق الارتدادات النظامية، وتتراوح بين 60% إلى 70% حسب تصنيف المنطقة.
الأسئلة الشائعة حول معامل البناء والمساحات
ما هو معامل البناء (FAR - Floor Area Ratio)؟
هو النسبة بين إجمالي المساحات المبنية لجميع الأدوار الخاضعة للنظام فوق الأرض (BUA) إلى المساحة الكلية لقطعة الأرض. فإذا كانت مساحة الأرض 1,000 م² والمعامل المسموح 2.4، فإن أقصى مساحة مباني مسموحة خاضعة للنظام هي 2,400 م².
ما هي المساحات المستثناة من احتساب معامل البناء (FAR)؟
تستثني لوائح البلديات وكود البناء كلاً من: مساحات البدرومات المخصصة لمواقف السيارات أو الخدمات الميكانيكية، غرف الحراسة ومحطات الكهرباء الأرضية، مصاعد وسلالم الهروب، ومظلات السيارات المكشوفة، والملاحق العلوية بنسبتها المحددة.
ما هي نسبة البناء المسموحة للدور الأرضي (Footprint Coverage)؟
في الأراضي السكنية (فلل) تبلغ عادة 60% كحد أقصى من مساحة الأرض مع الالتزام بالارتدادات النظامية (خمس عرض الشارع أو 2 متر للجار). أما في الأراضي التجارية والسكنية متعددة الأدوار فتتراوح بين 60% إلى 70%.
كيف يُحسب مسطح الملحق العلوي (Roof Annex) والمساحات البيعية الصافية (NSA)؟
تحدد اللوائح مساحة الملحق العلوي بنسبة 50% من مساحة الدور الأخير تحته. أما المساحة البيعية الصافية (Net Sellable Area - NSA) فتحسب بخصم الممرات المشتركة وسلالم الهروب والخدمات (نسبة تحميل عادة بين 15% إلى 22%).