حاسبة المشاركة العقارية وحصص الأرباح وقسمة الوحدات العينية
أداة تنفيذية شاملة لإعداد دراسة الجدوى المالية واتفاقيات الشراكة بين مالك الأرض والمطور العقاري: حساب الحصص التناسبية العادلة بناءً على تقييم الأرض وميزانية الإنشاء، جدولة توزيع الوحدات السكنية العينية، وحساب تسوية الفوارق النقدية وفق معايير الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم).
بيانات اتفاقية المشاركة العقارية والمعلومات المساحية
1. جدول بنود مساهمات رأس المال وتكاليف التطوير (Capital Contributions)
تقييم حصة الأرض العينية وتكاليف الإنشاء والتراخيص والتسويق
| # | بند التكلفة / عنصر رأس المال | الجهة الممولة | القيمة التقديرية (ر.س) | ملاحظات ومستند الإثبات | حذف |
|---|
2. جدول فرز وتوزيع الوحدات السكنية والتجارية العينية (In-Kind Partition)
تحديد تخصيص كل وحدة للطرفين وقيمتها البيعية المستهدفة
| # | رقم / وصف الوحدة المفرزة | المساحة الصافية (م²) | سعر المتر المتوقع (ر.س) | القيمة البيعية (ر.س) | التخصيص العيني | حذف |
|---|
اتفاقية محاصة وتوزيع عيني لمشروع تطوير عقاري مشترك (JV)
| اسم المشروع: | - | رقم الصك والموقع: | - |
| الطرف الأول (مالك الأرض): | - | الطرف الثاني (المطور العقاري): | - |
أولاً: ملخص مساهمات رأس المال والحصص التناسبية العادلة
| البيان المالي | مساهمة مالك الأرض | مساهمة المطور العقاري | إجمالي المشروع (TDC) |
|---|---|---|---|
| رأس المال الفعلي الممول (ر.س) | - | - | - |
| النسبة التناسبية للشراكة (%) | - | - | 100.0% |
| القيمة المستهدفة من المبيعات (GDV) | - | - | - |
ثانياً: جدول التخصيص العيني للوحدات المفرزة
| # | الوحدة المفرزة | المساحة (م²) | سعر المتر (ر.س) | القيمة البيعية (ر.س) | الطرف المستحق |
|---|
جارٍ احتساب تسوية فروق التخصيص العيني...
الأسئلة الشائعة في المشاركات العقارية وعقود المحاصة
؟ ما هي النسبة العادلة لمشاركة مالك الأرض مع المطور العقاري؟
تعتمد النسبة العادلة على نسبة مساهمة القيمة السوقية العادلة للأرض إلى إجمالي تكاليف البناء والتطوير والتشطيب وأتعاب التراخيص والتسويق. في الغالب تتراوح حصة مالك الأرض بين 35% إلى 50% من إجمالي المشروع أو الأرباح، وحصة المطور بين 50% إلى 65% شاملاً أتعاب التطوير والتنفيذ والمخاطرة.
؟ ما هو الفرق بين القسمة العينية (Units Partition) والمشاركة في الأرباح النقدية؟
في القسمة العينية، يمتلك مالك الأرض عدداً محدداً من الشقق أو الفلل المستقلة بصكوك ملكية مفرزة ليتصرف فيها بالبيع أو التأجير بنفسه مع تسوية أي فروق نقدية طفيفة. أما المشاركة في الأرباح فتعتمد على بيع كامل المشروع ككيان استثماري وتوزيع فائض السيولة النقدية بنسبة الحصص المتفق عليها بعد استرداد رؤوس الأموال.
؟ كيف يتم تقييم حصة الأرض العينية عند كتابة عقد الشراكة؟
يتم الاستعانة بمقيمين عقاريين معتمدين (مرخصين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين - تقييم Taqeem) لتحديد القيمة السوقية العادلة للأرض في تاريخ توقيع الاتفاقية لتثبيتها كرأس مال مساهم غير قابل للتعديل أثناء التنفيذ.
؟ ما هي الضمانات القانونية التي تحمي مالك الأرض والمطور في عقود المحاصة؟
أهم الضمانات: فرز الوحدات السكنية وتحديد أرقامها ومواقعها على المخططات المعتمدة قبل بدء الحفر، ربط إفراغ الحصص بنسب الإنجاز الفعلي المعتمدة من الاستشاري المشرف، فتح حساب ضمان بنكي للمشروع (Escrow Account)، وتحديد جدول زمني محدد مع غرامات تأخير ملزمة.