حاسبة ومولد جدول نسب التحميل والمساحات الصافية للوحدات (Loading Ratio & Net Area Schedule)
أداة التثمين العقاري ودراسات الجدوى: مقارنة مساحات الشقق والمكاتب التعاقدية بالمساحات الصافية، حساب نسبة التحميل الفعلية، كشف سعر المتر الصافي الحقيقي، وتقييم عدالة الأسعار وتصدير المذكرة المعتمدة A4.
بيانات المشروع وحزمة الوحدات العقارية (Property Details)
جدول حصر وتدقيق نسب التحميل للوحدات (Units Loading Ratio Schedule)
إضافة وتعديل بيانات الوحدات، المساحة الإجمالية والصافية، السعر المعلن، واحتساب سعر المتر الصافي الحقيقي
| رقم الوحدة | نوع الوحدة والموقع | المساحة الإجمالية (م²) | المساحة الصافية Carpet (م²) | مساحة الخدمات (م²) | نسبة التحميل (%) | السعر المعلن للمتر (ر.س) | إجمالي سعر الشقة (ر.س) | سعر المتر الصافي الفعلي | التقييم | إجراء |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإجمالي والمتوسط لكافة الوحدات: | 0 م² | 0 م² | 0 م² | 0.0% | 0 ر.س | |||||
| الوحدة | النوع والموقع | الإجمالي (م²) | الصافي (م²) | الخدمات (م²) | التحميل (%) | السعر المعلن | الإجمالي (ر.س) | المتر الصافي الفعلي | التقييم |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإجمالي والمتوسط العام: | 0 م² | 0 م² | 0 م² | 0.0% | 0 ر.س | ||||
أصول حساب نسبة التحميل العقاري ومعايير قياس المساحات (BOMA / Taqeem)
تُعد نسبة التحميل المؤشر الأكثر تأثيراً على القيمة الاستثمارية للشقق والمكاتب؛ إذ إن التلاعب بالنسب أو زيادة المساحات المشتركة دون داعٍ يُضلل المشتري بشأن سعر المتر الفعلي، مما يتطلب تدقيقاً هندسياً ومالياً شفافاً.
معادلة نسبة التحميل (Loading Ratio)
Loading % = ((Gross - Net) / Net) × 100
تقيس نسبة الخدمات المشتركة المضافة على المساحة الصافية. النسبة العادلة للشقق السكنية تتراوح بين 18% إلى 24%.
سعر المتر الصافي الفعلي (True Net Price)
True Price = Total Price / Carpet Net Area
السعر الحقيقي الذي يدفعه العميل لكل متر يعيش فيه فعلياً، ويكشف الفوارق الخفية عند مقارنة شقة 180م² بنسبة تحميل 20% وأخرى بنسبة 35%.
معيار المساحة الصافية (Carpet Area)
Internal Usable Space
المساحة الصافية المحصورة بين الجدران الداخلية، وتستثني سمك الجدران الخارجية، المناور، وأي خدمات مشتركة بالعمارة.
الأسئلة الشائعة حول نسب التحميل العقاري
ما هي نسبة التحميل في العقارات وكيف تُحسب رياضياً؟
نسبة التحميل هي النسبة المضافة على المساحة الصافية للوحدة لتغطية نصيبها من الأجزاء والخدمات المشتركة بالعمارة (المداخل، السلالم، المصاعد، والمناور). وتُحسب بالمعادلة: [(المساحة الإجمالية - المساحة الصافية) ÷ المساحة الصافية] × 100 وفق المعايير العقارية.
ما هي النسبة العادلة والنموذجية للتحميل في الشقق السكنية والأبراج؟
تتراوح النسبة المقبولة في المباني السكنية الحديثة بين 18% إلى 24%. وفي الأبراج الإدارية والمكتبية تتراوح بين 20% إلى 28%. وإذا تجاوزت النسبة 28% إلى 30%، فإن المشتري يدفع مبالغ طائلة مقابل خدمات مبالغ فيها قد لا يستفيد منها فعلياً.
كيف يؤثر التحميل على سعر المتر الصافي الحقيقي (True Net Price)؟
عندما يشتري العميل شقة مساحتها الإجمالية 200 م² بسعر 5,000 ر.س للمتر (الإجمالي مليون ر.س)، وكانت المساحة الصافية 150 م² فقط (نسبة تحميل 33.3%)، فإن سعر المتر الصافي الحقيقي الذي يدفعه العميل هو 6,667 ر.س بدلاً من 5,000 ر.س المعلن.
ما هو الفرق بين المساحة الإجمالية (Gross Area) والمساحة الصافية (Carpet Area)؟
المساحة الصافية (Carpet Area) هي المساحة الداخلية الفعلية المحصورة بين الجدران القابلة للاستخدام وفرش السجاد للمعيشة أو العمل. أما المساحة الإجمالية فتشمل سماكة الجدران الخارجية ونصيب الوحدة من ممرات الحركة والمصاعد والمداخل الرئيسية.