حاسبة ومولد جدول العائد الاستثماري العقاري ومعدل الرسملة (Cap Rate & Portfolio Valuation)
أداة إدارة الاستثمار العقاري: تحليل صافي الدخل التشغيلي (NOI)، معدل الرسملة الصافي (Cap Rate)، حساب العائد على الاستثمار، وفترات الاسترداد مع مراعاة ضريبة التصرفات العقارية (RETT) ومصاريف التشغيل وتصدير المذكرة A4.
بيانات المحفظة الاستثمارية والصندوق العقاري
جدول تقييم أصول المحفظة العقارية ومعدلات الرسملة (Cap Rate Matrix)
إضافة وتعديل عقارات المحفظة، أسعار الشراء، الإيرادات والمصاريف السنوية، واحتساب NOI و Cap Rate
| كود الأصل | بيان الأصل والنوع | سعر الشراء (ر.س) | الإيجار السنوي الإجمالي (ر.س) | نسبة الشغور (%) | المصاريف التشغيلية (ر.س) | صافي الدخل التشغيلي NOI (ر.س) | معدل الرسملة Cap Rate (%) | فترة الاسترداد (سنة) | التقييم | إجراء |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإجمالي والمتوسط لكامل المحفظة: | 0 ر.س | 0 ر.س | 0 ر.س | 0 ر.س | 0.00% | 0.0 | ||||
| كود الأصل | بيان الأصل والنوع | سعر الشراء (ر.س) | الإيجار السنوي | الشغور | المصاريف OpEx | صافي الدخل NOI | Cap Rate (%) | الاسترداد | التقييم |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإجمالي والمتوسط العام: | 0 ر.س | 0 ر.س | - | 0 ر.س | 0 ر.س | 0.00% | 0.0 | ||
أصول حساب معدل الرسملة (Cap Rate) وصافي الدخل التشغيلي (NOI)
يُعد معدل الرسملة (Cap Rate) حجر الزاوية في صناعة الاستثمار العقاري المؤسسي وصناديق الريت (REITs)؛ فهو يحدد سرعة توليد النقد من الأصول بمعزل عن الديون، ويكشف ما إذا كان ثمن العقار عادلاً مقارنة بالتدفقات النقدية المتوقعة منه.
صافي الدخل التشغيلي (NOI)
NOI = (Gross Rent × (1 - Vacancy%)) - OpEx
الإيراد الفعلي بعد خصم معدلات الشغور المتوقعة وكافة مصاريف التشغيل (الصيانة، إدارة الأملاك، التأمين، والنظافة والحراسة).
معدل الرسملة (Cap Rate)
Cap Rate (%) = (NOI / Purchase Price) × 100
يمثل العائد الصافي غير الممول. كلما ارتفع المعدل زاد العائد ولكن قد يصاحبه ارتفاع في مخاطر الأصل أو الموقع.
فترة الاسترداد (Payback Period)
Payback (Years) = Total Cost / Annual NOI
عدد السنوات اللازمة لاسترجاع كامل رأس المال المدفوع في الشراء مع تكاليف الاستحواذ والضريبة من خلال صافي الإيجارات.
الأسئلة الشائعة حول معدل الرسملة والعائد العقاري
ما هو معدل الرسملة (Cap Rate) ولماذا يفضله المستثمرون العقاريون؟
معدل الرسملة (Capitalization Rate) هو النسبة بين صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار (NOI) إلى إجمالي القيمة الشرائية للعقار: [NOI ÷ قيمة العقار]. يُستخدم لمقارنة الجدوى الاستثمارية بين العقارات المختلفة بمعزل عن طريقة التمويل أو الديون البنكية وفق معايير التقييم الدولية IVS.
ما هو الفرق بين العائد الإجمالي (Gross Yield) والعائد الصافي (Cap Rate)؟
العائد الإجمالي يُحسب بقسمة إجمالي الإيجار السنوي قبل خصم أي مصاريف على ثمن العقار. أما معدل الرسملة (Cap Rate) فيخصم أولاً كافة المصاريف التشغيلية (الصيانة، إدارة الأملاك، التأمين، ونسبة الشغور) ليعكس الربح الحقيقي الصافي المتولد من الأصل.
ما هو المعدل الجيد لـ Cap Rate في الأسواق العربية والخليجية؟
في العقارات السكنية (شقق وعمائر للإيجار) يتراوح المعدل الجيد بين 6.5% إلى 8.0%، وفي العقارات التجارية والمكتبية يتراوح بين 7.5% إلى 9.5%، وفي المستودعات والمراكز اللوجستية قد يصل إلى 9% إلى 11% تبعاً لدرجة المخاطرة والموقع.
كيف تؤثر ضريبة التصرفات العقارية (RETT) ومصاريف الاستحواذ على العائد؟
ضريبة التصرفات العقارية في السعودية (5%) وسعي الوساطة (2.5%) تشكل تكلفة رأسمالية إضافية بنسبة 7.5% تضاف لقاعدة تكلفة الأصل (Total Investment Basis)، مما يؤثر على إجمالي فترة استرداد رأس المال الحقيقي.