نموذج عقد اتفاق بناء وتشييد مشترك (المشاركة العقارية بين مالك الأرض والمطور أو الممول بالنسب والحصص) Word و PDF
تحميل مجاني مباشر
بدون تسجيل بريد • ملف قابل للتعديل
جاري تجهيز ملف العمل والتحقق الأمني...
يظهر زر التحميل المباشر خلال 5 ثوانٍ
فشل التحقق التلقائي — يرجى الضغط على مربع التحقق أعلاه للمتابعة.
تم التحقق بنجاح — ملف العمل جاهز للتحميل الآن:
المعايير الهندسية وأكواد الفحص المضمنة
الدوال والمعادلات المبرمجة داخل هذا النموذج (جاهزة للنسخ بنقرة واحدة):
S_{\text{landowner}} = \frac{V_{\text{land}}}{V_{\text{land}} + C_{\text{construction}} + C_{\text{permits & soft}}}, \quad S_{\text{developer}} = 100\% - S_{\text{landowner}} تتحدد النسبة العادلة لمالك الأرض بقسمة القيمة السوقية الحالية للأرض (وفق تقييم عقاري متفق عليه) على إجمالي التكلفة الاستثمارية للمشروع (قيمة الأرض + تكلفة الإنشاء والتشطيب والتصميم والتراخيص والمرافق).
\Delta V_{\text{cash}} = \left( \sum A_{\text{allocated}} - S_{\text{landowner}} \times A_{\text{total\_sellable}} \right) \times P_{\text{avg\_m}^2} عند فرز وتخصيص شقق ومعارض كاملة لكل طرف، إذا زادت مساحة الوحدات المفرزة لأحد الطرفين ببضعة أمتار عن نسبته المئوية الدقيقة، تتم تسوية الفرق نقداً (معدل فرز) بسعر المتر البيعي المتفق عليه.
معاينة تخطيط المستند للطباعة (.DOCX)
سيناريو تطبيقي عملي: هيكلة مشاركة عقارية لبناء عمارة سكنية وتجارية (أرض بقيمة 6.3 مليون + بناء بقيمة 11.7 مليون)
1. حساب نسب المشاركة العادلة بين الأرض والتمويل
2. القسمة العينية المفرزة للوحدات في الملحق (أ)
3. ربط التوكيلات والبيع بمراحل الإنجاز الفعلي
طريقة الاستخدام وخطوات التطبيق العملي
تحميل المستند وفتحه:
قم بتنزيل الملف عبر زر التحميل المباشر وفتحه بواسطة Microsoft Word أو Google Docs.
إدخال بيانات الفحص والمشروع:
قم بتعديل اسم المشروع ورقم النموذج وتاريخ وموقع المعاينة في الترويسة وجدول البيانات.
تعبئة بنود المعاينة والاعتماد:
راجع بنود الفحص الموقعي وسجل التقييم الهندسي مع تدوين ملاحظات الاستشاري المشرف.
الطباعة والتوقيع الميداني:
المستند منسق ليلائم مقاس A4، جاهز للطباعة المباشرة والتوقيع وختم الشركة بالموقع.
قائمة الفحص والاستلام الهندسي وأفضل الممارسات
- ✓ التحقق من صحة صك الملكية أو العقد المسجل للأرض وخلوها من أي رهون أو حجوزات أو تنظيمات تمنع البناء.
- ✓ تحديد التقييم السوقي للأرض وتكلفة البناء والتشطيب بدقة لاستخراج نسب المشاركة المئوية بشفافية.
- ✓ إرفاق جدول مواصفات التشطيبات التفصيلي (ماركات السباكة، الكهرباء، المصاعد، البورسلين، وحجر الواجهة) كملحق ملزم.
- ✓ عدم إصدار وكالة عامة بالبيع أو الرهن للمطور عند توقيع العقد، والاكتفاء بوكالة إدارية لاستخراج التراخيص فقط.
- ✓ ربط حق المطور في تسويق أو إفراغ حصته من الوحدات بمراحل الإنجاز الهندسي الفعلية الموثقة من المكتب الاستشاري.
- ✓ النص الصريح على منع المطور من رهن صك الأرض أو الحصول على قروض بنكية بضمان حصة مالك الأرض.
- ✓ تحديد الوحدات المفرزة لكل طرف بأرقامها وأدوارها ومساحاتها في الملحق (أ) منذ يوم التوقيع لمنع النزاع عند التسليم.
- ✓ النص على غرامة تأخير يومية تعادل القيمة الإيجارية لوحدات المالك في حال تجاوز مدة الـ 18 شهراً.
- ✓ تحديد شرط فاسخ صريح يتيح لمالك الأرض فسخ العقد واستكمال البناء في حال توقف المطور لأكثر من 90 يوماً.
- ✓ إلزام المطور بإصدار شهادة إتمام البناء (الإشغال) وإدخال عدادات الكهرباء والمياه وإنهاء إجراءات فرز الصكوك.
أخطاء شائعة في الموقع والمكتب الفني وطرق تلافيها
• منح المطور أو المقاول توكيلاً عاماً شاملاً بالبيع للنفس وللغير والرهن فور توقيع عقد المشاركة وقبل بدء الحفر
الأثر المتوقع: خطر قيام المطور ببيع الوحدات على الخارطة وتحصيل الأموال أو رهن الأرض للبنك ثم التعثر وترك الأرض محملة بديون المشترين.
الحل الهندسي: إصدار توكيل تراخيص فقط في البداية، وربط الإذن ببيع أو إفراغ حصة المطور بشهادات إنجاز الهيكل والتشطيبات التدريجية.
• الاكتفاء بذكر النسب المئوية (مثلاً 40% للمالك و 60% للمطور) دون تحديد أرقام وأدوار الشقق والمحلات المخصصة لكل طرف
الأثر المتوقع: نشوب نزاع قضائي عند انتهاء البناء حول من يأخذ الشقق الأمامية المميزة أو المحلات الناصية.
الحل الهندسي: توقيع جدول فرز وتخصيص الوحدات (الملحق أ) مع المخطط المعماري المبدئي لتحديد وحدات ومواقف كل طرف بدقة.
• كتابة عبارة عامة في العقد مثل (تشطيب فاخر أو سوبر لوكس) دون جدول مواصفات فنية تفصيلي للخامات والمصاعد
الأثر المتوقع: استخدام المطور لخامات تجارية رديئة في وحدات المالك والمدخل والمصعد لتعظيم هامش ربحه.
الحل الهندسي: تحديد الماركات والأصناف القياسية (أو سعر المتر المرجعي للبلاط والرخام والمصعد) ونص على توحيد تشطيب كامل المبنى.
الأسئلة الشائعة حول النموذج
كيف تُحسب نسبة صاحب الأرض ونسبة المطور أو المقاول في عقود المشاركة العقارية؟
تُحسب النسبة بناءً على المعادلة الاستثمارية: (قيمة الأرض السوقية ÷ إجمالي تكلفة المشروع شاملة الأرض والبناء والتشطيب). ففي الأحياء ذات أسعار الأراضي المرتفعة تتراوح حصة مالك الأرض عادة بين 35% و 50% من وحدات المشروع، بينما في المدن الجديدة أو الأراضي الأقل سعراً تتراوح حصة مالك الأرض بين 25% و 35%.
كيف يحمي مالك الأرض نفسه قانونياً عند الدخول في مشاركة مع مطور عقاري؟
تتحقق الحماية القانونية عبر 4 ضمانات أساسية مضمنة في هذا العقد: (1) عدم نقل ملكية الأرض أو منح توكيل بيع مطلق عند التوقيع، (2) ربط حق المطور في بيع حصته بإنجاز مراحل البناء الفعلية، (3) حظر رهن الأرض لأي جهة تمويلية، (4) وجود شرط فاسخ وغرامة تأخير يومية تعادل إيجار وحدات المالك.
الأفضل في عقد المشاركة: القسمة العينية (توزيع شقق محددة) أم القسمة النقدية (نسبة من المبيعات)؟
القسمة العينية المفرزة (تخصيص شقق ومعارض محددة الأرقام لمالك الأرض يستلمها جاهزة أو يبيعها بنفسه) هي الأكثر أماناً وشيوعاً لأنها تجنب مالك الأرض الدخول في حسابات التحصيل والأقساط والخصومات التسويقية مع المطور، مع إمكانية إبقاء الوحدات الفردية التي لا تقبل القسمة (مثل الملحق) كحصة شائعة تُوزع حصيلة بيعها.
من يتحمل رسوم استخراج رخصة البناء وإدخال عدادات الكهرباء والمياه وفرز الصكوك؟
في عقود المشاركة العقارية القياسية (حصة أرض مقابل تمويل وبناء كامل)، يلتزم المطور العقاري (الطرف الثاني) بسداد كافة تكاليف الدراسات، رخصة البناء، الإشراف الهندسي، رسوم توصيل المرافق العامة، وإجراءات فرز الوحدات حتى تسليم وحدات المالك جاهزة للسكن.